ARVELLO · Immobilien Ratgeber
Immobilien kaufen auf den Philippinen als Ausländer – was ist möglich?
Wer als Ausländer auf den Philippinen eine Immobilie kaufen möchte, stößt schnell auf Aussagen wie „Ausländer dürfen kein Land besitzen“ oder „Condos sind kein Problem“. Beides greift zu kurz. Entscheidend ist, genau zu unterscheiden: Geht es um das Grundstück, ein Haus, eine Condominium-Einheit oder eine andere rechtliche Struktur?
Die wichtigste Unterscheidung: Land ist nicht gleich Immobilie.
Die philippinische Verfassung beschränkt die Übertragung privaten Landes grundsätzlich auf Personen und Gesellschaften, die zum Erwerb von Land qualifiziert sind; eine ausdrückliche Ausnahme besteht unter anderem für den Erwerb durch Erbfolge. Für einen ausländischen Käufer bedeutet das: Ein Grundstück kann nicht einfach wie in Deutschland oder vielen anderen europäischen Ländern im eigenen Namen gekauft werden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Form von Immobilieneigentum für Ausländer ausgeschlossen ist. Gerade bei Condominiums gelten andere Strukturen und Regeln.
Drei Situationen, die Käufer auseinanderhalten sollten.
Grundstück
Beim direkten Eigentum an privatem Land gelten die verfassungsrechtlichen Beschränkungen. Deshalb sollte bei Angeboten mit Grundstück immer zuerst geklärt werden, wer Eigentümer des Landes ist und welche konkrete Rechtsstruktur angeboten wird.
Haus auf einem Grundstück
Ein Haus und das darunterliegende Grundstück sollten rechtlich nicht gedanklich zu einem einzigen Gegenstand zusammengezogen werden. Gerade bei solchen Angeboten muss geklärt werden, welche Rechte tatsächlich am Gebäude und welche am Land erworben werden sollen.
Condominium
Das philippinische Condominium Act ermöglicht separates Eigentum an Einheiten innerhalb eines Condominium-Projekts. Bei Projekten mit einer Condominium Corporation darf eine Übertragung jedoch nicht dazu führen, dass der zulässige ausländische Anteil an dieser Gesellschaft überschritten wird. Die konkrete Projektstruktur und die verfügbaren ausländischen Eigentumsanteile müssen deshalb geprüft werden.
Warum „40 % Ausländer dürfen Condos kaufen“ als Erklärung nicht ausreicht.
Häufig wird die Regel stark vereinfacht als „40-%-Regel“ bezeichnet. Der Gesetzestext ist genauer: Wenn die Gemeinschaftsflächen von einer Condominium Corporation gehalten werden, darf die mit einer Übertragung verbundene Mitgliedschaft beziehungsweise Beteiligung nicht dazu führen, dass der ausländische Anteil die gesetzlich zulässige Grenze überschreitet. Deshalb sollte nicht nur die einzelne Wohnung betrachtet werden, sondern die rechtliche Struktur des gesamten Projekts.
Vorsicht bei vermeintlich einfachen Umgehungslösungen.
Wenn ein Angebot darauf basiert, die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen lediglich formal zu umgehen, sollte das ein Anlass für eine besonders sorgfältige Prüfung sein. Eine Konstruktion ist nicht allein deshalb sicher, weil sie im Markt häufig verwendet oder von einem Verkäufer vorgeschlagen wird.
ARVELLO empfiehlt deshalb, Eigentumsstruktur, Titel, Verträge und beteiligte Parteien vor einer verbindlichen Entscheidung durch entsprechend qualifizierte Fachleute prüfen zu lassen.
Was sollte vor einer Kaufentscheidung geprüft werden?
Nicht nur die Frage „Darf ich das kaufen?“ ist wichtig. Ebenso relevant sind der tatsächliche Eigentümer, die Art und der Status des Titels, Belastungen und Einschränkungen, die Identität und Vertretungsbefugnis des Verkäufers, die Projektstruktur bei Condominiums sowie die konkrete vertragliche Gestaltung. Je nach Objekt kommen weitere Prüfungen hinzu.
Ein schönes Objekt ersetzt keine saubere rechtliche und dokumentarische Prüfung.
ARVELLO Compass
Grundstück: Für ausländische Käufer bestehen erhebliche gesetzliche Eigentumsbeschränkungen.
Condominium: Eigentum kann grundsätzlich möglich sein, wenn die gesetzlichen und projektspezifischen Voraussetzungen eingehalten werden.
Haus & andere Strukturen: Gebäude, Grundstück und vertragliche Rechte müssen getrennt betrachtet werden.
Vor dem Kauf: Nicht von einer allgemeinen Regel auf ein konkretes Objekt schließen. Die Unterlagen und die jeweilige Struktur müssen geprüft werden.
Du suchst eine Immobilie auf den Philippinen?
ARVELLO hilft internationalen Interessenten dabei, Angebote einzuordnen, relevante Fragen früh sichtbar zu machen und den nächsten Schritt strukturiert vorzubereiten.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Bei einem konkreten Immobilienerwerb sollten die Eigentums- und Vertragsverhältnisse durch entsprechend qualifizierte Fachleute auf den Philippinen geprüft werden.